Metode Pendekatan Biaya

Metode Pendekatan Biaya - Metode Pendekatan Biaya adalah satu metode untuk menentukan harga jual properti

Biasanya dipakai untuk menilai rumah tinggal dan dapat digunakan secara istimewa untuk maksud-maksud penilaian yang Khusus seperti: sekolah-sekolah, gereja, hotel, perkantoran, atau pertokoan.
Menggunakan teori penggantian/subsitusi, yang menganggap bahwa tidak ada seorangpun yang mungkin akan membayar lebih untuk milik yang akan dijual padanya daripada harga milik yang serupa yang dapat dibuat.

Pendekatan Biaya ini terdiri dari atas 5 (lima) langkah dasar :

1. Menentukan nilai lahan bila lahan dalam keadaan kosong, dengan mempergunakan Metode Pendekatan Pasar
2. Menentukan biaya pembangunan bangunan baru yang serupa dengan bangunan yang akan dinilai
3. Menghitung penyusutan/depresiasi dari bangunan  yang dinilai
4. Mengurangkan biaya pembangunan Bangunan baru (2) dengan penyusutan-penyusutan (3), sehingga akan didapat nilai Bangunan tersebut.
5. Menambahkan nilai lahan kosong (1) dengan nilai bang. tsb

Nilai : (BPB –depreisiasi) + Nilai Lahan

Untuk menentukan biaya pembangunan Bangunan bau ada 2 cara :

1. Biaya Reproduksi (Reproduction Cost). Jumlah yang dibutuhkan untuk membuat Bangunan baru dengan material/bahan, ukuran, bentuk dan fungsi yang sama dari Bangunan yang dinilai dengan dasar harga sekarang.
2. Biaya Penggantian (Replacement Cost). Jumlah yang dibutuhkan untuk membuat bangunan yang sebanding dengan bangunan yang dinilai,baik material, ukuran, bentuk, fungsinya dengan dasar harga sekarang

Biasanya digunakan kedua cara secara bersamaan.
Menentukan Biaya Pembangunan Bangunan Baru (Estimating Cost) Dibedakan menjadi :

1. Biaya Langsung

• Permulaan, yaitu: Biaya studi kelayakan, konsultan, penlyelidikan tanah survey, dll
• Perencanaan, yaitu: arsitek, ahli konstruksi, estimator,dlll
• Biaya pembangunan, yaitu: bahan-bahan, upah buruh
• Permulaan, yaitu: Biaya studi kelayakan, konsultan, penlyelidikan tanah survey, dll
• Overhead + profit pemborong

2.  Biaya Tak Langsung
      Misalnya : pajak, Asuransi, administrasi, biaya direksi, biaya promosi, dll

Cara untuk menentukan biaya reproduksi maupun biaya penggantian, yang didasarkan atas bentuk Bangunan, tujuan penilaian, pengalaman penilaian  yaitu :

1. Cara Penelitian Jumlah (The Quantity Survey Method)
Cara ini membutuhkan perkiraan uyang terperinci dari masing-masing bagian material yang diperlukan untuk membuat Bangunan atau gedung. Biasayna bepedoman pada analisa BOW.  Cara ini jarang digunakan oleh penilai karena terlalu memakan waktu

2.  Cara Nilai Kesatuan (The Unit in-place Method)
Cara ini menggunakan  harga pasang dari macam-macam komponen dari gedung atau Bangunan.

3. Cara Perbandingan per- meter persegi (The Compare Square Method)
Cara ini didasarkan atas pengetahuan dari nilai-nilai Bangunan yang ada dari bangunan-bangunan pembanding dan setiap perbedaan-perbedaan dicocokkan, Dasar perhitungan cara ini adalah m2 luas lantai

Perhitungan dengan cara ini untuk Bangunan gedung dapat dibedakan menjadi 3 jenis:

• ·      Luas lantai Bangunan pokok/induk
• ·      Luas lantai Bangunan tambahan/rumah sampingan
• ·      Luas lantai teras/serambi dan selasar

ANILISA PENYUSUTAN BANGUNAN (DEPRISIASI) BANGUNAN
Penyusutan Bangunan dapat disebabkan oleh 3 hal :

1. Kerusakan fisik
Kemerosotan kekuatan karena retak, penurunan atau kerusakan fondasi, kerusakan struktur,dll

2.  Kemunduran fungsi
Kebalikan darisifat yang biasa dari Bangunan dan termasuk kurang kesempurnaan, misalnya: arsitektur yang ketinggalan jaman, plafon yang terlalu tinggi, penempatan kolom yang tidak pada tempatnya, dsb

3.  Kemunduran ekonomi
Akibat dari unsur-unsur di luar Bangunan, misalnya rendahnya lingkungan, perubahan keadaan ekonomi, perubahan penetapan lokasi, dsb

(Berita Properti untuk Properti Indonesia)

Promotion: Rumah di Bintaro, Casa Bellevue Bintaro, rumah bangun cepat, nhome propertindo